康養(yǎng)項(xiàng)目規(guī)劃需要注意的問題有哪些？

近年來康養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)快速的上升發(fā)展通道。在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，雖然這些項(xiàng)目已經(jīng)有了一定程度的探索和實(shí)踐，但是仍然存在很多問題。那么，康養(yǎng)項(xiàng)目規(guī)劃需要注意的問題有哪些？四個(gè)方面需要格外重視！

1.產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。

從宏觀的國(guó)際投資熱點(diǎn)和國(guó)家產(chǎn)業(yè)演進(jìn)趨勢(shì)，中觀的區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)契合度到微觀的項(xiàng)目用地區(qū)域環(huán)境和發(fā)展約束，沿著宏觀-中觀-微觀三個(gè)層面，正向分析產(chǎn)業(yè)最大機(jī)會(huì)點(diǎn)和反向篩選最適合項(xiàng)目的落地產(chǎn)業(yè)。

基于產(chǎn)業(yè)條線篩選，詳細(xì)分析產(chǎn)業(yè)下屬二級(jí)業(yè)態(tài)內(nèi)容，結(jié)合項(xiàng)目本身在土地限制、政策紅線、生態(tài)紅線、開發(fā)建設(shè)難度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等方面的各種“減值”因素，最大程度規(guī)避短板和風(fēng)險(xiǎn)，最大限度發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，選擇最適合項(xiàng)目落地的業(yè)態(tài)。

2.特色差異。

康養(yǎng)土地項(xiàng)目差異化創(chuàng)意應(yīng)植根于項(xiàng)目土地本身的地方特色元素，如中藥資源、符合康養(yǎng)指標(biāo)的環(huán)境、具有康養(yǎng)功能的歷史文化、具有康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地域環(huán)境等。從自己的長(zhǎng)板出發(fā)，吸引力核心要始終圍繞自己的差異符號(hào)進(jìn)行梳理。

內(nèi)部差異化吸引要素確定后，對(duì)比分析目標(biāo)市場(chǎng)的需求特征和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)，利用最流行的產(chǎn)品形態(tài)、營(yíng)銷方式、品牌形象和標(biāo)志性特征，融合粉絲經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)名人效應(yīng)、話題營(yíng)銷等現(xiàn)代營(yíng)銷手段，塑造市場(chǎng)的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

3.開發(fā)資金。以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為契機(jī)，迎合現(xiàn)有市場(chǎng)投融資熱度，在資金獲取層面，從政策補(bǔ)貼、政府專項(xiàng)債、地方產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)資金、企業(yè)投資資金等多個(gè)層面，利用康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的養(yǎng)老、康復(fù)等熱點(diǎn)業(yè)態(tài)，爭(zhēng)取項(xiàng)目融資，啟動(dòng)前期開發(fā)。

在長(zhǎng)期成本回收和運(yùn)營(yíng)盈利階段，康養(yǎng)項(xiàng)目基本屬于復(fù)雜業(yè)務(wù)范疇，投資回收期高已經(jīng)成為客觀事實(shí)。如何通過資本運(yùn)作提前回收資金成為項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵，整租收取、會(huì)員制、售后回租、保險(xiǎn)金融、消費(fèi)信托等形式，都被稱為康養(yǎng)地塊項(xiàng)目資本運(yùn)作的有效途徑。

4.運(yùn)營(yíng)管理。

康養(yǎng)土地項(xiàng)目的開發(fā)一般規(guī)模大、業(yè)態(tài)全面，其運(yùn)營(yíng)管理往往超出投資開發(fā)商的能力，因此需要設(shè)計(jì)多層次、多業(yè)態(tài)的綜合管理能力。因此，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段，需要明確自己的角色，無論是做整體管控方，還是做專業(yè)運(yùn)營(yíng)方，其所需的資源和能力都與背后的運(yùn)營(yíng)模式不同。

康養(yǎng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理除了整體管控之外，細(xì)節(jié)內(nèi)容的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力也是必不可少的，可以參考平臺(tái)管理模式下的品牌合作、專業(yè)合作來完成，背后是投資方、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商之間的合作關(guān)系和模式的設(shè)計(jì)，比如股權(quán)合作、合資合作等等。

結(jié)語：

健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷出現(xiàn)和擴(kuò)展，而康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)因其關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、覆蓋面廣，容易與文化事業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)相融合，帶來新的活力生成。康養(yǎng)項(xiàng)目規(guī)劃只有發(fā)揮特長(zhǎng)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，才能贏得主動(dòng)地位。

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